On le sait tous ! Le "mètre Carrez" est l'unité de mesure des superficies de nos appartements ou maisons. Ce que peu de gens savent, c'est qu'il renvoie en réalité à une loi de 1997, connue sous l'appellation loi Carrez de maison. Dans le présent article, nous abordons les obligations de la loi Carrez, ainsi que le calcul de la superficie d'une habitation aux termes de cette loi.
Quel est le calcul de la loi Carrez d'une maison ?
Le calcul de la loi carrez maison consiste à mesurer les pièces de cette maison une par une, – depuis l'intérieur des murs jusqu'aux cloisons – avant de sommer. Il s'agit de la totalité de l'espace clos, couvert et à usage privatif du logement : surface habitable ou surface utile. Le calcul exclut une loi carrez, placard, caves et sous-sols, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, volumes vitrés ou toute partie dont la hauteur loi carrez – sous plafond – est inférieure à 1,80 m. Au risque de se tromper dans le calcul, il est conseillé d'en confier la responsabilité aux services d’un diagnostiqueur certifié.
Comment comprendre la loi Carrez maison ?
Initiée par le député Gilles Carrez et entrée en vigueur depuis décembre 1996, la loi Carrez est la solution à un diagnostic en matière immobilière, portant sur la surface privative d'un bien immobilier. Selon cette loi, la superficie d'un immeuble qui fait partie d'une copropriété doit obligatoirement figurer sur la convention de vente, lorsque ce dernier change de main. Ce qui veut dire que cette obligation loi carrez ne vaut pas dans le cadre d'une transaction d'habitat individuel. Il s'agit alors d'une protection immobilière que confère la loi Carrez, aux acquéreurs de logement en copropriété.
Quelles sont les obligations de la loi Carrez de maison ?
Deux "2" grandes obligations découlent de la définition loi carrez de maison.
Obligation de notification de superficie
Selon la loi Carrez, la superficie d'un logement en copropriété, calculée selon les règles bien définies par la même réglementation, doit figurer dans tout document officiel relié à sa cession. Il peut s'agir d'un appartement ou rarement d'une demeure en copropriété horizontale.
Les documents concernés par l'obligation de renseignements imposée par la loi Carrez sont :
- la promesse unilatérale d’achat/vente : c'est un acte sous seing privé, qui devient un acte authentique après enregistrement chez un notaire. Cet accord préliminaire à la cession ou à l'acquisition de l'immeuble en copropriété implique des obligations pour les deux parties, en vue de la conclusion d'une future vente. La présence de la superficie loi Carrez, au titre des renseignements de ce document officiel, est obligatoire.
- le compromis de vente : avec une force d'engagement plus accentuée que dans le cadre d'une promesse de vente, ce compromis est un contrat par lequel l'acheteur et le vendeur s'engagent de commun accord à conclure la cession d'un immeuble et à un prix fixe. Autant ce prix est important comme renseignements sur un compromis de cession, autant la surface loi Carrez doit apparaître sur ce document, lorsqu'il s'agit d'un logement en copropriété.
Par ailleurs, l’acte authentique de vente, le contrat de location-vente ou de location-accession et même une simple annonce immobilière faite par un vendeur de logement en copropriété sont concernés par l'obligation de renseignements des surfaces habitables. En vertu de cette obligation, l'acquéreur d'un bien immobilier répondant aux conditions de la loi Carrez, mais dont la convention authentique ne renseigne pas clairement la surface habitable, est en droit d'engager une action en nullité de l'opération, dans un délai d'un "1" mois. Cela reste tout de même une éventualité très rare, en raison de l'intervention préalable du notaire, avant la signature définitive de la convention. Rappelons que les maisons individuelles ou les lots de biens immobiliers vendus sur plans de Vente en État de Futur Achèvement ne sont pas pris en compte par cette loi. Pour ces derniers, il suffit de calculer la surface habitable instituée par la loi Boutin. Un acquéreur qui constate que la surface habitable du bien acquis est en fait inférieur à la valeur indiquée dans le contrat, dispose d’un an pour requérir une diminution proportionnelle du prix.
Obligation d'un diagnostic raisonnable
Les critères de mesurage et de calcul de la surface habitable existent et sont clairement définis par la loi Carrez. Alors, le vendeur d'un bien immobilier en copropriété est tenu d'en faire un diagnostic juste ou presque. En effet, un acquéreur qui découvre que la surface habitable d'un logement acheté est au moins de 5 % plus faible que la superficie indiquée dans l'acte authentique de vente, dispose d'un an pour exiger une baisse proportionnelle du prix. Autrement dit, le vendeur dispose d'une marge d'erreur entre 1 et 4 %. C'est pour cela qu'il est recommandé de solliciter les services d'un diagnostiqueur immobilier ou d’un géomètre-expert. Ces professionnels vous délivrent une “attestation de superficie Loi Carrez”, qui rend compte de la précision du métrage et engage leur responsabilité en cas d'éventuels litiges. Les prix de prestations varient d'une entreprise à une autre et selon la taille du bien immobilier concerné.